投資用マンションセールスの実体

2018.4.18|生命保険営業の本質!

 あなた、「投資用マンション」のセールスを受けたこと、ありません?
 あれ、決して買っちゃいけないし、その理由がわかっていると、保険を売るのも、とっても楽になるんですよ。

 ここ10年ぐらい、マンション建設が増えています。

 なぜそうなったかと言うと、「本当はよろしくないけど、仕方なくそうなっちゃっている」ということ。
 市町村合併という、時代に逆行した「悪の権化自民党」のための施策のせいなのです。

 今、日本以外の国では、日本とは真逆で、行政区がどんどん狭くなっています。
 それが正しいに決まってますよ。だって、住宅街と商業地区が混在してたら、どちらにとっても不都合が起きやすいですからね。
 行政区を狭くして、その中で議員さんを選んで・・・私が会長をやっている自治会みたいなものですよ・・・地区に合った条例を作る。

 たとえば、ロンドンやソウルなんかだと、たしか、200メートル四方ぐらいの大きさらしいですよ。
 で、人望あるロンドンのパン屋のおじさんが、「今度はあなたがやってよ」とみんなに言われて、最初は辞退したけどみんなが懇願するから、「よし、わかった。4年間、みんなのために議員やるよ!」って言って、議員さんになる。
 もちろん日本のおかしな政治とは違って、時給程度の報酬です。
 そして、そういうおじさんがたくさんいるから、例えば「地区議会は夕方6時から」みたいなことになっている。
 そして、4年経ったら、「ああ、終わった! 少しは地域に貢献できたかな。まあ、満足です。次は誰かがやってね」。
 もちろん「世襲」などという腐ったことはあり得ません。
 既得権益にもなりません。
 これが正しい世界です。

 で、マンション建設の話。
 市町村合併は、自民党議員にとっては「臨時大ボーナス」みたいなものでした。
 不動産・建設業者&業界からの「裏金バック」が仕事の「株式会社自民党」は、どこの市区町村議会でも多数派だから、再開発事業を提案して、大規模開発を決める。
 で、それが決まって、住宅や小規模ビルを立ち退きさせて、広い更地にして、さて「企業誘致を!」と思ったら・・・どこの企業も事務所やチャネルを統合・縮小し始めたから、更地にしても企業は来てくれない!
 そして・・・更地の期間が続く。
 だから、仕方なくマンション建設業者に声をかけると、野村不動産に代表される「自民党のお財布」たちが、駅近くにマンションを建てられるからと、喜んで話に乗る。
 そして、裏金を払う・・・。

 でも、本当は、行政はそれを拒否しなきゃいけないのよ。
 だってね、例えば100世帯入るマンションが建って、満室になったとしても、同じ規模の商業ビルが経って、テナントが入った方が、税収も、経済効果もはるかに多くなるから。

 近所のBARのマスターが、「近くにマンションができて嬉しいです」とかつて言ったから、私、こう言いました。

 「アホかお前は! 例えば100世帯入ったとして、そこの旦那さんが100人。酒が好きな人が7割だとして70人。その内、BARで一人飲みするくらい好きな人はせいぜい10人。でも、大抵は会社のそばで飲んできちゃうから、『地元のいいBARを探そう』と思うような人は・・・まあ、良くて5人だな。その5人が、運良くお前の店を見つけて、常連になるのは・・・せいぜい1人か2人しかいない。
 でも、もし商業ビルだったら、8階建てだから、1フロアに100人だとすると、800人の『働く男女』が新たにやって来るんだぞ。
 それだけで『新規常連獲得数』は8倍だけど、『会社の近く』だし、『あの店、すっごくいいから、今度一緒に行こう!』とか『1人じゃ入るのに勇気がいるから、一緒に行って!』があるから、実際には3倍程度になる。
 お前、どっちが嬉しい?」

 マーケティングがわかっていると、こういう真実にすぐに気付くのです。
 生保セールスなら、瞬時に頭の中でこういう計算をしないといけません。

 こうして、マンションばかりが増えることになるけど・・・人口はどんどん減っている。
 さらには、「実家があるのに、別居しているのはもったいない」と思う人も増えている。
 介護の問題もあるしね。
 「実家とは別に家を持てて、親は介護施設に入れられる」なんて世帯は、滅多にないもん。

 さらにさらに!
 今は、良質&低価格の「庭付き中古住宅物件」が、どんどん増えている。
 実家に帰る人が増えているのだから、それは当然のこと。
 マンションは買った瞬間から資産価値が下がり続ける(99%そうなる)けど、「庭付き中古住宅物件」の「土地」の部分は、多少の上下はあっても変わらないし、「買った瞬間から間違いなく資産価値が下がり続ける」にはならない。
 だから、どうせ買うなら、そっちの方がはるかにお得なのです。

 でも、そんなことはマンション業者ももちろんわかってるけど、所詮はサラリーマンだから「出世できればいい」「飛ばされなきゃいい」「自分が会社在籍中だけ持てばいい」としか思っていない。社長以下、全員が同じ考えですよ。
 でも、会社として、「明らかに目の前に迫っている危機」(マンション過剰問題)に対処しないといけない部署の人たちは、普通に、こう考える。
 「儲かりそうな物件はウチで所有するけど、儲からないことがわかっている物件は、『すばらしい投資物件ですよ!』と言って、一般消費者にリスクを背負ってもらおう!」

 これが、投資用マンションセールスの実体です。
 儲かる物件なら、マンション業者や不動産屋が手放すワケがないでしょ? それが仕事なんだから。

 これは、SEO業者がテレアポしてくるのと同じ(やたら多い)。
 自分の会社が、検索で上位表示されなくて儲かってないから、嫌がる社員にテレアポをさせる。
 そして、私に電話でそれを指摘され、「電話すら使わず、19年間WEBだけで食ってきたオレに、何を教えてくれるっていうの? この電話、社長に替われよ。オレがコンサルの売り込みをするから」と言われてしまうのです。

 稼げない生保セールスが、「ライフプランは大切です」「保障は大切です」「ご家族への愛の形です!」「安心できますよ!」と言うのも、「ウソついてんじゃね~よ。まずは自分の家族をちゃんと食わせてから言えや、バ~カ!」ですよね。

 ということで、最後に、売れるようになるための頭の体操問題を出します。

 投資用マンションが売りやすいターゲットが2つあります。
 それはどんなターゲットなのか、そして、それぞれへのセールストークを答えなさい。

 80点以上の回答をくれた人には・・・何かあげます。

質問・感想をお待ちしています



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